租售并举求解资金平衡，地方探索需要支持

在建设成本不断上升的情况下，地方财政不断投入，有时也显得力不从心。

以东北某市为例，算上拆迁征收土地的成本，公租房的建设成本最低每平方米也要2000元，国家和省级补助占600元。“让市级政府在无偿划拨土地的情况下，再补贴1400元，太难了。”当地有关负责人告诉记者。

在财政资金捉襟见肘的情况下，去年以来，受货币政策影响，金融机构对保障房的支持力度十分有限。尽管央行、银监会等部门多次要求金融机构要大力支持保障房建设，但实际落实情况并不理想。

对银行而言，最大的担忧还是公租房、廉租房等租赁型保障房，投资巨大，回报慢，风险大。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，在不考虑房屋维修、通货膨胀因素等“理想状态”下，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期，至少要18年，长的则达到30年甚至更长。对银行而言，并非香饽饽。

多数金融机构对贷款给公租房有所顾虑，但惟独对重庆的公租房情有独钟。2011年前9月，重庆市公租房已向银行及非银行金融机构融资500亿元，并与社保基金达成协议，贷款45亿元。

“连社保这种风险控制极其严格的资金也能支持重庆的公租房，很说明问题。金融机构之所以支持，最关键的是我们有完善的资金平衡方案。”重庆市国土房管局局长张定宇表示。

在重庆市平衡公租房资金的制度设计中，最核心的是公租房居住满5年，将销售一部分。

据张定宇介绍，2010—2012年3年间，重庆共将建设公租房4000万平方米。按每平方米每月租金10元计算，每年租金收入有48亿元。总共需要投资约1200亿元，财政可投入350亿元，贷款融资800亿元左右每年利息40亿元。这样算下来，每年租金基本可以偿还利息，余额用于保障房的管理。前5年不还本金的情况下，就可以实现当期的资金平衡。

5年以后，开始偿还本金，公租房社区逐渐培育成熟，商铺的价值开始显现。重庆市计划通过出售10%左右的商铺，筹集数百亿元。同时，对租住满5年的居民，出售30%左右的公租房，又能筹集约400多亿元，两者相加，基本可以满足偿还贷款本金的需求，实现总投资的平衡。有了这种平衡和回报模式，金融机构自然会格外青睐。

“5年以后，公租房的新开工建设会从一个高峰期逐渐进入稳定期。财政稳定投入、稳定建设，可以实现轻装上阵。”张定宇说，实行5年以后出售部分公租房，主要是为了解决现阶段大规模建设时期的资金紧张。

吉林省在全国较早探索实行廉租房“按份共有产权”，廉租房住户可以出一部分资金，获得部分产权，并通过严格的制度，保证共有产权筹集的资金循环用于保障房建设本身。这种方式，为吉林省加快廉租房建设提供了关键性的支持。

无论租售并举还是共有产权，政策上都还没有明确给予支持，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部门的负责人看来，如果制度上不进行探索、突破，这几年的保障房资金很难持续。保障房建设，应该更加实事求是，在不同阶段，采用不同的手段加快建设进度。